É comum no nosso país as pessoas adquirirem imóveis em situação irregular pensando que são os novos proprietários, ou que o registro é algo quase que automático após o pagamento do preço. Porém, na maioria dos casos, estão adquirindo somente o direito de posse, o que requer transformar isso futuramente em propriedade.
No mesmo sentido, há necessidade de se regularizar a propriedade com o registro na matrícula do imóvel em alguns casos de inventário de bens ou ainda, para transformar a posse de assentamentos em propriedade para aqueles que já tenham completado o período aquisitivo.
É um assunto complexo e que tem solução, conforme iremos explicar melhor abaixo.
O que é usucapião?
Usucapião é um instituto jurídico disponível às pessoas que desejam regularizar a propriedade de imóveis, sobre os quais detém a posse.
Previsto constitucionalmente e no nosso Código Civil, tem por finalidade priorizar a função social da propriedade de forma que as pessoas possam ter segurança jurídica para sua utilização.
Como funciona a usucapião?
Para fazer jus a usucapião, o interessado deve estar na posse do imóvel de forma mansa, pacífica, ininterrupta por um determinado período de tempo.
Tal regularização pode ser realizada de forma extrajudicial, ou seja, em cartório, ou judicial onde se obtém uma sentença proferida pelo juiz.
Em ambos os casos, é necessário preencher os requisitos exigidos na lei para cada situação, aplicável a cada tipo de imóvel de acordo com a sua função.
Quais os requisitos para a usucapião?
Os requisitos para aquisição de propriedade por usucapião são a posse mansa, pacífica e ininterrupta, bem como a capacidade civil dos interessados.
Quais os tipos de usucapião?
A usucapião é dividida em diversos tipos a saber:
- Usucapião ordinária, onde o possuidor deve ter a posse de boa fé e o justo título, o qual pode ser representado por um contrato de compra e venda ou de cessão de posse de bens imóveis;
- Usucapião extraordinária, a qual independe de título ou da própria boa-fé;
- Usucapião especial rural a qual é destinada apenas aos imóveis rurais como pequenas glebas de até cinquenta hectares. Nesse modelo, além do interessado residir na propriedade, é necessário que o trabalho na terra seja realizado pelo próprio ou por sua família;
- Usucapião coletiva, destinada para as áreas urbanas e também tem como fundamento o Estatuto das Cidades. Destinado para famílias de baixa renda e imóveis com área de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Nesse modelo, reside a dificuldade de se delimitar o imóvel para cada possuidor, daí o motivo de chamar-se coletiva;
- Usucapião Especial Familiar, destinado a regularizar imóvel de cônjuges que abandonaram o lar. Também aplicável apenas a pequenos imóveis urbanos;
- Usucapião especial urbana, destinada a imóveis constantes do plano diretor municipal. Necessário que sejam pequenas áreas destinadas apenas a moradia dos requerentes.
Quais os prazos de usucapião?
Cada modalidade de usucapião requer um prazo mínimo de posse, além é claro, do preenchimento dos demais requisitos. Os prazos são:
- Usucapião Ordinária posse ininterrupta por 10 anos. O qual é reduzido para 5 anos quando existe um justo título, residência no local ou atividade de interesse social;
- Usucapião Extraordinária posse ininterrupta por 15 anos. O qual é reduzido para 10 anos quando os requerentes residem no imóvel;
- Usucapião especial rural posse ininterrupta de 5 anos;
- Usucapião coletiva posse ininterrupta de 5 anos;
- Usucapião Especial Familiar posse ininterrupta de 2 anos;
- Usucapião especial urbana posse ininterrupta por 5 anos.
Como funciona a usucapião de bens móveis?
A usucapião de bens móveis pode ocorrer sob dois modelos, a ordinária ou extraordinária. Uma das características que diferem dos imóveis é quanto ao tempo de posse que é mais reduzido.
Com isso, temos:
- Usucapião ordinária de bens móveis: requer posse mansa, pacífica e ininterrupta com justo título pelo período mínimo de três anos;
- Usucapião extraordinária de bens móveis: requer posse mansa, pacífica e ininterrupta de cinco anos, dispensado nesse caso o justo título.
Como funciona a usucapião de um imóvel de herança?
Um imóvel de herança, sobre o qual o falecido detinha a posse, pode ser objeto de usucapião por parte de um dos herdeiros.
Contudo, a usucapião somente poderá ser conferida ao requerente após a partilha dos bens do espólio, e a contagem da posse exclusiva. Isso porque, enquanto os bens do de cujus estiverem compondo o Espólio, conforme estabelece o direito, existe um condomínio indivisível que só se resolverá com a partilha dos bens.
Além das observações acima, para que a usucapião possa ser deferida, é necessário que o requerente preencha os demais requisitos, como a posse mansa, pacífica e ininterrupta com vontade de ser o dono.
Lembrando que para a usucapião de imóvel de herança, o tempo de posse do falecido pode ser somado à posse do requerente a fim de atingir o lapso temporal mínimo aquisitivo.
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