Quase todos os dias o cidadão brasileiro lida com questões do Direito Imobiliário sem se dar conta disso. Acontece que este é um ramo jurídico do nosso cotidiano e, para além disso, já se tornou uma área de investimento e negócios.
Primeiramente, então, você sabe no que consiste o conceito de Direito Imobiliário?
Pode se dizer que é aquela área que delimita regras e responsabilidades nas atividades com um imóvel.
Por exemplo, a compra e venda de uma casa, locação de um apartamento, registro do terreno. Indo adiante, também, podemos citar alguns atos mais simples como a construção de benfeitorias, como uma churrasqueira, em uma casa de aluguel, ou o direito de vizinhança.
No entanto, o investimento na área imobiliária já é grande parte da economia, de modo que é necessário ter atenção na realização de escrituras, zoneamento, impostos dentre outras burocracias e formalidades.
Nesse sentido, é muito importante que qualquer um que decida se dedicar a esse mercado tenha conhecimentos específicos. Dentre eles, inclusive, um investidor no ramo precisar conhecer a Incorporação Imobiliária. Você sabe do que se trata? Entenda melhor sobre o assunto, abaixo.
O que é Incorporação Imobiliária?
Esse instituto nada mais é do que o processo legal em que há a incorporação, ou seja, a inclusão de um prédio ou construção naquele terreno, ainda que este ainda não tenha se finalizado, muito utilizado na venda de imóveis na planta. Desse modo, o procedimento vira um negócio legítimo entre o dono do terreno, a construtora interessada e o incorporador.
Nesse sentido, ainda, conforme estabelece a Lei nº 4.591/64, em seu Art. 28, parágrafo único:
“A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Assim, com a formalização da Incorporação Imobiliária, será possível prosseguir com a venda de módulos na incorporação/construção que ainda não está pronta. Ou seja, a venda de apartamentos de um prédio ou casas de um condomínio poderão acontecer, mesmo que o prédio ou condomínio tenham apenas a planta.
Isto acontece porque há um contrato que oficializa o ato e estabelece responsabilidades entre as partes.
Como fazer a Incorporação Imobiliária?
A fim de prosseguir com o ato é necessário realizar um contrato próprio entre o proprietário do terreno, a construtora e o incorporador. Desse modo, o documento irá constar todos os detalhes físicos do empreendimento.
Dentre esses dados, por exemplo, estão a dimensão do terreno, a área de cada apartamento ou casa, a quantidade de unidades, dentre outros.
Assim, é possível perceber que, antes mesmo de iniciar a confecção do documento, será necessário passar por avaliações e procedimentos que determinem todos os dados necessários.
Portanto, é muito importante realizar um estudo de mercado e da legislação local, visto que essa pode mudar em cada município ou estado. Além disso, os interessados precisarão contratar um profissional como arquiteto ou engenheiro que faça um estudo do terreno e o projeto arquitetônico (que deverá contar com aprovação dos órgãos específicos e o devido alvará).
Quais documentos são necessários para fazer a Incorporação Imobiliária?
Em seguida, a fim de formalizar a Incorporação Imobiliária, as partes precisarão de diversos documentos. Muitos deles, por sua vez, precisarão de requerimentos nas repartições públicas ou estudos prévios.
São eles:
- Escritura e Registro do Imóvel;
- Requerimento de Incorporação Imobiliária subscrito pelo incorporador;
- Documentação pessoal das pessoas físicas envolvidas;
- Contrato Social e certidões negativas para as pessoas jurídicas;
- Certidões negativas do Imóvel, que devem ser retiradas em órgãos públicos;
- Memorial descritivo de incorporação completo;
- Projeto arquitetônico aprovado da obra, com demais documentos de responsabilidade do profissional;
- Alvará de construção;
- Avaliação de custos;
- Minuta da convenção dos condôminos;
- Atestado de idoneidade financeira da incorporadora;
- Declarações diversas, como sobre frações ideais de terreno, vagas de garagem (com planta), prazos de carência e parcelas de preços, por exemplo;
- Documentação de secretarias ambientais.
Como fazer o registro da Incorporação Imobiliária?
Após passar por todos os procedimentos anteriores de projeto, regularização do terreno e recolhimento de documentos, o incorporador deverá procurar um cartório para prosseguir com a Incorporação Imobiliária.
Assim, a repartição irá analisar todas as comprovações. Estando tudo de acordo com as necessidades legais, haverá a emissão do registro.
Quais são as responsabilidades do incorporador?
O artigo 43 da Lei de Incorporações Imobiliárias delimita de maneira objetiva quais serão as responsabilidades do incorporador. Desse modo, caso ele não cumpra com suas obrigações, é possível que aqueles que se sintam prejudicados possam buscar indenização ou outras medidas cabíveis.
Portanto, o incorporador deve:
- Informar os compradores, por escrito, a cada seis meses, como está o andar da obra;
- Indenizar os compradores, caso não aconteça a conclusão da construção, ou em caso de atraso injustificado.
- Responder os prejudicados com seus bens pessoais, caso a pessoa jurídica incorporadora não possa arcar, quando em falência.
- Manter o projeto inalterado, com exceção de casos em que há a autorização de todos interessados ou caso a lei assim exija;
- Manter as mesmas condições de pagamento e preço das unidades, exceto quando as partes concordarem com disposição contrária.
- Reiniciar a obra ou manter o andamento normal, quando o juiz assim determinar. Isso acontece quando o incorporador paralisar as obras sem justificativa, por mais de 30 dias. Se este não obedecer à decisão judicial, ainda, poderá deixar de ter a maioria de votos dos compradores, além de estar sujeito à indenização.
Como desfazer uma incorporação imobiliária?
Primeiramente, a lei já possibilita que o contrato tenha um prazo de carência para a desistência do incorporador, caso não se viabilize o empreendimento, que poderá ser de, no máximo, 180 dias. Portanto, se o período ainda estiver em vigência, a desistência poderá acontecer. Esta, então, será averbada no registro da incorporação com o arquivamento em cartório.
Outra possibilidade é o cancelamento nos termos do art. 250 da Lei de Registro Públicos:
Art. 250 Far-se-á o cancelamento:
I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;
II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;
III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.
IV – a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.
Você, agora, já conhece o básico da Incorporação Imobiliária e pode perceber como esse procedimento é importantíssimo para a venda de imóveis que ainda possuem apenas a planta. Contudo, existem outros detalhes cruciais, de forma que o trabalho de um advogado da área fará toda a diferença nas suas negociações!
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