No mercado imobiliário brasileiro são realizados inúmeros negócios com imóveis todos os dias. Dentre eles, muitos estão em situação irregular, seja pela existência de contratos de gaveta, dúvidas sobre o real proprietário, gravames registrados na matrícula ou até mesmo falta de averbação das edificações, questões que requerem uma regularização imobiliária.
Com isso, trata-se, portanto, de um tema polêmico que demanda alguns esclarecimentos para que se possa ter um bom entendimento, conforme faremos a seguir.
O que é regularização imobiliária?
A regularização imobiliária consiste na realização de procedimentos administrativos e/ou judiciais para fazer com que o imóvel apresente todas as condições legais para habitação, aquisição e transferência de propriedade.
Tais procedimentos, em sede administrativa, geralmente são realizados nas prefeituras municipais, junto aos estados e nos cartórios de registro de imóveis.
Com relação às questões jurídicas, dependendo de cada caso concreto, poderá ser necessário o ajuizamento de determinado tipo de ação, as quais veremos mais adiante.
Quais os problemas em possuir um imóvel sem regularização?
Ao realizar negócios jurídicos com imóveis ou efetuar edificações nesses, requer uma série de cuidados, pois caso contrário, o proprietário ou possuidor poderá ter problemas como por exemplo:
- Ter o imóvel penhorado em processos de cobranças de dívidas ou de inventários;
- Pagar multas ao Estado ou Município pela falta de regularização de edificações;
- Demolição de edificações construídas em desacordo com o plano diretor do município e demais regras construtivas;
- Desvalorização do imóvel na hora da venda, para imóveis com matrículas irregulares ou não averbados corretamente.;
- Impossibilidade de se obter financiamentos junto a instituições financeiras para imóveis irregulares.
Como fazer para regularizar um imóvel?
Para realizar a regularização de imóveis será necessário a avaliação de cada caso. Em linhas gerais, os problemas mais recorrentes demandam procedimentos como:
- Ações de adjudicação compulsória ou de usucapião para alguns casos de compra e venda de imóveis, bem como na regularização da propriedade para aqueles que detém a posse;
- Procedimentos de engenharia, construtivos e de licenças para as edificações em andamento, bem como, para aquelas realizadas sem a autorização das autoridades competentes;
- Procedimentos administrativos de registro para imóveis com as matrículas desatualizadas.
Contrato de gaveta, como regularizar o imóvel?
Os contratos de “gaveta” são instrumentos particulares de compra e venda entre as partes. Geralmente são celebrados para sacramentar o negócio, deixando a escritura pública e o registro na matrícula do imóvel para depois.
Com isso, ocorre a transferência da posse do imóvel, porém, o comprador somente terá efetivamente a propriedade, após todos os trâmites legais com a finalização em cartório.
O que é comum ocorrer, principalmente nas transações com imóveis financiados, é que o comprador e o vendedor celebram o contrato e não solicitam a anuência da instituição financeira e isso acaba sendo um problema, principalmente porque a maioria dos contratos de financiamento têm vedações nesse sentido.
Instalado o problema, muitos compradores ainda pagam as parcelas do financiamento em nome do vendedor, aumentando os riscos do negócio. Principalmente se o vendedor vier a falecer, desaparecer ou se recusar a assinar a escritura pública de compra e venda para registro em cartório.
Logo, diante dessas situações, para fazer a regularização imobiliária, recomenda-se:
- Se o imóvel for financiado, verificar junto a instituição financeira ou no contrato de financiamento a possibilidade de anuência ao procedimento de compra e venda com a transferência do financiamento para o nome do comprador;
- Para os imóveis não financiados, requerer o registro do contrato de “gaveta” no cartório para que a formalidade e publicidade tenha mais força em uma eventual demanda entre as partes;
- Para os casos de recusa na realização das escrituras ou dependendo do tempo na posse do imóvel, cabe ação de adjudicação compulsória ou de usucapião.
Como regularizar um imóvel sem Habite-se?
Imóveis sem Habite-se, significa que a edificação não tem o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras, documento emitido pela Secretaria Municipal de Obras e Meio Ambiente das prefeituras municipais.
A falta deste certificado consiste no impedimento de residir ou ocupar o imóvel construído. Da mesma forma, impede que o cartório de registro de imóveis proceda com a averbação da construção na matrícula do referido imóvel.
Com isso, os passos para regularizar tal situação, onde geralmente os proprietários constroem os imóveis para depois buscarem as licenças, são:
- Emitir a cópia do registro de matrícula atualizada;
- Reunir os documentos pessoais do interessado;
- Fazer o levantamento topográfico do imóvel;
- Confeccionar os projetos arquitetônicos e demais projetos técnicos da edificação;
- Protocolar os pedidos de licenças nas prefeituras;
- Fazer as readequações necessárias na edificação;
- De posse das licenças realizar a averbação da edificação no cartório de registro de imóveis.
Como regularizar um imóvel que não possui escritura?
Conforme estabelece o nosso Código Civil, a escritura pública de compra e venda é o documento hábil para fazer o registro do imóvel no cartório ou para transferir a propriedade a outra pessoa.
Com isso, os imóveis que não possuem escritura ou porque existia um contrato de gaveta e o proprietário atual difere daquele existente na matrícula, ou o proprietário quitou um financiamento e não deu andamento aos registros ou algum inventário não foi aberto e concluído.
São, portanto, situações que dependem de análise e que podem ser resolvidas com:
- Proceder a busca pelo proprietário que consta na matrícula do imóvel para que juntos compareçam no cartório para regularizar a situação da propriedade;
- Ajuizar ação de adjudicação compulsória com base nos documentos de compra e venda para que o juiz em decisão estabeleça o direito à propriedade e registro do imóvel;
- Não encontrado o proprietário original, ajuizar ação de usucapião, caso decorrido o período aquisitivo na posse do imóvel, para que lhe seja outorgado o título de propriedade do imóvel e proceder com o registro.
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