AS 5 PRINCIPAIS DÚVIDAS SOBRE LOCAÇÕES
Sabe-se que as relações locatícias geram muitas dúvidas, tanto no inquilino quanto no locador, pois são variados os casos que podem ocorrer desde antes do contrato de locação até depois de findado. Pensando nisso a Carminatti e Dangui Advogados, especializada em direito imobiliário traz aqui a resposta para as 5 principais perguntas feitas por locatários e locadores, como forma de auxiliar nossos clientes e amigos.
1. Qual é o prazo mínimo do contrato de locação?
Não existe prazo mínimo. A Lei do inquilinato prevê que o contrato de locação poderá ser realizado por qualquer prazo. Existe um mito de que o contrato de locação residencial não pode ter prazo inferior a 30 e/ou 36 meses, mas a lei não determina isso.
O que ocorre é que a lei permite a denúncia vazia nos contratos escritos de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses. Nesses casos, o dono do imóvel (locador) pode, assim que finalizado o prazo da locação, pedir o imóvel sem apresentar nenhuma justificativa para isso e sem necessidade de notificação do inquilino (locatário). Por isso os contratos de mais de trinta meses são uma prática comum, mas não obrigatória.
2. Há multa caso o locatário saia do imóvel antes do período combinado em contrato?
Em regra, sim. O locatário (inquilino) pode devolver o imóvel antes de completo o prazo combinado no contrato mas, deverá pagar multa pactuada em contrato de locação ou estipulada por um Juiz em processo judicial, quando o contrato não previu essa multa. A multa será sempre proporcional ao período já cumprido, por exemplo, se a multa é de R$ 500,00 e metade do contrato foi cumprido, metade da multa é devida, ou seja, R$ 250,00. O locatário apenas é dispensado da multa quando comprovar que foi transferido pelo seu empregador, para prestar serviços em localidade diversa, mas desde que notifique o locador com antecedência de 30 (trinta) dias sobre a intenção de sair do imóvel devido à transferência.
3. O que acontece quando o prazo do contrato de locação residencial acabar?
Após finalizado o prazo do contrato o locador pode pedir o imóvel de volta imediatamente, mas caso não faça isso, após o decurso de 30 (Trinta) dias a locação se converte em Locação Residencial por prazo Indeterminado. Isso quer dizer que após essa prorrogação, o Locador somente poderá pedir o Imóvel por denúncia vazia, ou seja, sem expor nenhum motivo, após decorridos 30 meses da Locação ou nas hipóteses de Denúncia Residencial, ou seja, casos que a lei de inquilinato prevê como únicas justificativas para o locador pedir o imóvel: mútuo acordo, infração contratual, falta de pagamento, reparos urgentes, uso próprio, demolição, dentre outras.
4. Caso seja necessário consertar alguma coisa no imóvel, de quem é a responsabilidade, locador ou locatário?
Caso o reparo seja necessário em virtude de danos causados pelo locatário, ou se trate de reparos de manutenção comum, necessários em razão do simples desgaste pelo uso, a responsabilidade de pagamento é do locatário (inquilino). Assim, se por exemplo, uma ou duas telhas se soltarem do telhado, é o inquilino que deverá promover o conserto. Já no caso de serem necessários reparos estruturais no imóvel, a responsabilidade é do locador. Assim, se todo o telhado tiver de ser trocado ou todo o encanamento refeito, o proprietário deve fazer essas obras.
5. Quais juros, impostos e taxas são de obrigação do locatário pagar?
Como regra, é o locador (proprietário) que deve pagar os impostos, taxas e seguro complementar contra fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel. Mas a lei do inquilinato prevê que, se o contrato de locação dispuser de forma diferente, o que vale é o contrato. Assim, se no contrato constar cláusula obrigando o locatário (inquilino) a pagar IPTU, por exemplo, a responsabilidade é dele. Essa cláusula contratual vale entre as partes contratantes e não contra o Fisco, o qual pode exigir o tributo apenas do locador.
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