O termo “usucapião” com certeza já foi muito ouvido e dito na vida de todo mundo. Mas nem todos sabem exatamente o que ele significa e como funciona a sua execução. A usucapião é o direito adquirido por alguém em relação à posse de um imóvel ou qualquer bem móvel, devido à utilização por um determinado tempo contínuo e sem contestação alguma. Qualquer bem, desde que não seja público, pode ser adquirido por meio da usucapião. Mas é preciso saber quais as regras, de acordo com a modalidade, devem ser cumpridas e quanto tempo de ocupação é necessária. Tudo isso vai variar de acordo com o tipo da usucapião utilizada.
Para se ter uma noção, cerca de 18 milhões de domicílios urbanos no Brasil são ocupados de forma irregular, de acordo com o Censo 2010. Isso não significa que a usucapião é ilegal, mas que muitas áreas que poderiam se beneficiar dela ainda estão sem a solicitação do direito.
Para que o direito da usucapião seja reconhecido, é preciso atender alguns pré-requisitos que estão dispostos em lei, no Código Civil e na Constituição Brasileira. Entre esses direitos, estão a intenção de realmente ter posse sobre o imóvel e que a pessoa interessada o possua sem subordinação, com se realmente fosse proprietária. Outro requisito é que a posse não seja ilegal, precária ou tenha acontecido mediante violência, ou seja, é preciso que a ocupação ou posse tenha sido feita de forma pacífica e contínua.
O terreno que não tiver demarcação ou matrícula no registro de imóveis pode ser usucapido por qualquer pessoa. No entanto, uma casa ou um apartamento regularizado e registrado também pode ser adquirido por usucapião.
Como dito anteriormente, a usucapião é um instituto que garante direito à propriedade, no entanto, os requisitos variam de acordo com a modalidade escolhida. Um advogado nesse momento é indispensável para analisar a situação e ver qual modalidade de usucapião e quais requisitos se aplicam no caso concreto. Por isso, não dispense o advogado, pois quanto mais provas de que os requisitos da usucapião estão presente, maior a chance de adquirir a propriedade.
> Modalidades de usucapião
Para cada situação existe um dispositivo legal que aponta os requisitos para uma ação de usucapião. Por isso, existem várias modalidades e algumas delas serão apresentadas a seguir:
Usucapião ordinária (modalidade prevista no artigo 1.242 do Código Civil): Para o tipo comum de usucapião ordinária, deve ser exercida posse de forma contínua por um período mínimo de dez anos. Para ter direito a esse tipo de usucapião é preciso ter feito uma ocupação pacífica, ter boa-fé e apresentar algum documento que comprove o que chamamos em direito de “justo título”. Já na usucapião ordinária habitacional, deve haver a posse contínua por, no mínimo, cinco anos. Para isso é preciso manter o requisito de uma posse pacífica e contínua, mas além de boa-fé, é preciso comprovar que adquiriu o imóvel pagando por ele, registrou em cartório e posteriormente teve esse registro cancelado, além de ter estabelecido moradia no local, ou investido de modo social e econômico na área.☑
Usucapião extraordinária (modalidade prevista no artigo 1.238 do Código Civil): para o tipo comum, a posse contínua deve ser de, no mínimo, 15 anos. Além disso, é necessário que tenha sido pacífica, mas não há necessidade de justo título e nem boa-fé. Para o tipo habitacional, o prazo necessário de posse contínua cai para 10 anos, com a exigência ainda de posse pacífica e estabelecimento de moradia habitual ou realização de obras ou de serviços produtivos nele. Também não exige boa-fé ou justo título. ☑
Usucapião especial (está nos artigos 1.239 e 1.240 do Código Civil): essa modalidade de usucapião pode ser rural ou urbana. No caso de rural, a posse contínua é de, no mínimo, cinco anos, sem exigência de boa-fé ou justo título. Além disso, o possuidor não pode ser titular de qualquer outro imóvel e deve ter tornado a terra produtiva devido ao seu trabalho fazendo ali a sua moradia. A área rural não pode ser maior que 50 hectares. No caso da usucapião especial urbana, há a subdivisão em três modalidades: individual, individual por abandono de lar e coletiva. ☑
Individual: a posse deve ser de, pelo menos, cinco anos, instituindo-se moradia no imóvel, o imóvel não pode ultrapassar 250 m² e também é preciso boa-fé, mas sem a exigência do justo título. Além disso, o possuidor não pode ser titular de outro imóvel.
Individual por abandono de lar: acontece quando o imóvel é usado por um casal, com ou sem filhos, e um dos cônjuges abandona o imóvel, mas o outro permanece. A posse contínua para garantir usucapião é de dois anos, mas é preciso manter o objetivo do local como moradia.
Coletiva: nesse caso, é um conjunto de pessoas de baixa renda que ocupa o imóvel como se fossem donos, sem que seja possível identificar as devidas áreas de cada possuidor. Esse caso acontece com frequência em prédios com construção parada. Se a posse for de, pelo menos, cinco anos, a usucapião é garantida, desde que o tamanho do imóvel não ultrapasse 250 m², não sendo necessário justo título, mas é necessário que a posse tenha sido pacífica e contínua voltada para moradia. O possuidor também não pode ser titular de outro imóvel.
Como os casos são muitos, se você buscar um advogado para falar sobre o assunto, saberá, com mais detalhes e certeza, em qual situação se encaixa e se realmente pode entrar com ação de pedido de usucapião. Um advogado para explicar e dar andamento ao processo é fundamental para quem quer garantir a usucapião.
Diante disso, qualquer dúvida que tenha ou pergunta que queira fazer? Deixe um comentário com sua dúvida para nosso time de especialistas ou fale conosco diretamente pelo WhatsApp (42) 3035-8005 ou LinkWhats bit.ly/carminattidangui ou pelo e-mail: contato@carminattidangui.adv.br
