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Usucapião Extrajudicial: Vantagens e como realizar.

No Direito Civil, como um todo, encontramos diversas possibilidades de soluções que não precisam envolver a Justiça. Nesse sentido, os cidadãos brasileiros encontram meios mais práticos para solucionar seus conflitos, exercer direitos ou regularizar certas necessidades burocráticas.

Em questões que envolvem o direito de propriedade, então, vemos muitos procedimentos que se encaixam no que o interessado necessita. Dentre eles, então, podemos citar a Usucapião Extrajudicial, uma maneira de efetivar a propriedade do bem, sem precisar acionar a Justiça. Entenda melhor a seguir!

O que é Usucapião? 

Primeiramente, é importante delimitar que a usucapião pode ser considerada como uma forma de aquisição, maneira de se adquirir, de conseguir, uma propriedade por meio da posse. Para entender melhor a diferença entre esses dois institutos do direito, ou seja, a propriedade e a posse, um bom exemplo é a própria relação de aluguel.

Enquanto o dono do apartamento possui a propriedade do imóvel, o inquilino possui a posse no momento em que a utiliza, além de certos deveres de cuidado. Portanto, um morador que tenha a posse de um imóvel, estando dentro de outros requisitos da lei, poderá adquirir a propriedade definitiva deste através da usucapião.

Contudo, não basta ter a posse, é necessário tê-la por um longo período de tempo, que a lei determinará, e com o ânimo de dono. Ademais, não é possível prosseguir com a usucapião caso o proprietário requeira o bem de volta e a posse seja conflituosa. Esses, dentre outros, são alguns dos requisitos básicos dessa maneira de adquirir propriedade.

Como funciona a Usucapião? 

Antes mesmo de se requerer a usucapião, o detentor, ou seja, aquele com a posse do imóvel, deve recolher documentos que comprovem a sua residência no local. Alguns destes podem ser, por exemplo, o pagamento de IPTU (Imposto de Predial Territorial Urbano), ou contas de luz.

Outros documentos importantes, ainda, são plantas tanto locacional (que delimita a propriedade em si e suas características) quanto situacional (que insere o imóvel na localidade urbana e seus arredores).

Além disso, o procedimento da usucapião também requer informações dos confrontantes do imóvel, ou seja, ou vizinhos.

O instituto possui diferentes formas de realizá-lo, dentre as quais a usucapião extrajudicial é uma delas. Assim, a depender de seu tipo e modalidade, outras regras prevalecerão.

No caso da extrajudicial, então, a lei estabelece que ela poderá acontecer por meio do cartório de registro de imóveis da comarca da propriedade. Ademais, também exige-se a representação de um advogado e determinados documentos.

Em seguida, o pedido, com todos os documentos, passará por uma avaliação do tabelião do cartório. Este, então, deverá ratificar todos os dados com o solicitante.

Com o deferimento do pedido, ocorrerá o registro de usucapião do imóvel em nome do detentor. Contudo, em caso de indeferimento, o interessado ainda conta com a possibilidade de recorrer ao Poder Judiciário, mediante a ação de usucapião judicial.

Qual a diferença entre Usucapião Judicial e Extrajudicial?

Basicamente, a diferença primordial se baseia no fato de que a judicial se utiliza do Poder Judiciário, enquanto que a extrajudiciária não, passando pelo cartório. Contudo, essa informação carrega outras distinções importantes. 

Por exemplo, a dilação probatória, ou seja, os procedimentos para demonstrar provas em um processo judicial, é mais detalhada e prolongada. Da mesma maneira, o formato não judicial exige que os documentos sejam mais precisos com provas pré constituídas. 

Além disso, o procedimento no Poder Judiciário costuma ser mais demorado e dispendioso, mas dão maior espaço para casos mais complexos. Ao passo que a usucapião realizada em cartório pode ser uma solução mais célere e prática aos que cumprem de maneira certeira os requisitos do instituto. 

Quais os requisitos para a Usucapião Extrajudicial? 

A fim de adquirir a propriedade do bem por meio da posse, o requerente também precisa ter a posse exclusiva, ininterrupta e pacífica do imóvel durante períodos que variam entre 5 e 15 anos, a depender de especificidades da lei. Isso significa, portanto, que não deve haver nenhuma outra disputa de detentor ou proprietário pelo imóvel. Além disso, casos de violenta ou clandestina não podem causar a usucapião.

Em conjunto, é importante lembrar que não existe usucapião de bem público. Dessa forma, qualquer pedido nesse sentido não terá respaldo legal. A usucapião apenas será utilizada de maneira a respeitar a função social, isso é, um uso que respeite as necessidades da comunidade. Assim, o instituto se destina a propriedades particulares em estado de abandono e com registros irregulares.

Portanto, o requerente também precisa estar atento aos seguintes critérios:

  • O período de posse que a lei prevê para cada caso. 
  • Não interferência do proprietário.
  • Posse mansa e pacífica.
  • Posse com ânimo de Dono, sem qualquer contrato de cessão da posse pelo proprietário, como locação ou comodato.
  • Decurso de prazo para realizar o pedido.
  • Boa-fé, ou seja, vontade sem más intenções.

Quais documentos devem instruir a Usucapião Extrajudicial?

Para se dirigir ao cartório a fim de requerer a usucapião, o detentor deve ter em mãos os seguintes documentos:

  • Documentos pessoais dos interessados.
  • Informações dos confrontantes, com a sua anuência, isto é, vizinhos.
  • Ata notarial lavrada pelo tabelião, que ateste o período da posse, além de demonstrar que não existem outras reivindicações de propriedade para aquele imóvel.
  • Título de posse, caso o detentor o tenha.
  • Planta e memorial descritivo com assinatura de profissional da área com a devida anotação de responsabilidade técnica.
  • Matrícula do imóvel.
  • Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
  • Justo título ou outras documentações que comprovem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.

Quais as vantagens em fazer a Usucapião Extrajudicial?

A principal vantagem apontada é a celeridade de todo o procedimento quando em comparação com um processo judicial. Isso acontece porque a usucapião extrajudicial já exige toda a comprovação documental do que se alega de maneira objetiva.

Já em uma ação judicial, é possível tratar de questões mais complexas que exigem uma perícia de apuração de medidas do imóvel, por exemplo. 

Precisa de advogado para Usucapião Extrajudicial?

Sim! A presença do advogado é imprescindível para realizar a usucapião extrajudicial, ainda que seja apenas no cartório. Isso acontece em razão de exigência legal pela assinatura de um profissional habilitado no procedimento.

Contudo, para além da própria imposição da lei, o trabalho deste profissional será crucial em termos de administração e conhecimento do instituto. É comum que muitos cidadãos brasileiros não tenham familiaridade com tantas regras e procedimentos, ao passo que o advogado trabalha diretamente com esses trâmites.

Assim, o acompanhamento de um profissional jurídico será um diferencial enorme no resultado da solicitação.

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