A regulamentação da Reforma Tributária sancionada em 16 de janeiro de 2025 trouxe mudanças significativas para o setor imobiliário, principalmente na tributação da locação de imóveis. O novo sistema substitui diversos

tributos pelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado), dividido em CBS e IBS. Isso altera diretamente a forma como locadores—pessoas físicas e jurídicas—serão tributados.

Este artigo vai explicar essas mudanças, destacar os impactos na locação tradicional e ajudar você a entender se ainda vale a pena manter os imóveis na pessoa física ou criar uma holding patrimonial.

 O Novo Modelo de Tributação

Atualmente, a locação de imóveis é tributada pelo PIS e COFINS, além do Imposto de Renda (para pessoas físicas) e outros tributos para empresas. Com a Reforma Tributária, esses impostos serão substituídos por:

 CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)

 IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)

A alíquota estimada para esses novos tributos é de 28%, mas haverá redutores para o setor imobiliário.

 Tributação na Locação por Pessoa Jurídica

As empresas que alugam imóveis (como holdings patrimoniais) atualmente pagam IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, resultando em uma carga tributária de 11,33% a 14,53%.

Com a reforma:

 A nova alíquota total seria de 28%, mas o setor imobiliário terá um redutor de 70%, reduzindo a tributação efetiva para 16,08% a 19,28%.

 Empresas que faturam até R$ 120.000 por ano terão uma alíquota menor: 13,68%.

A maior vantagem para empresas será o sistema não cumulativo, que permite compensar impostos pagos na compra de imóveis e insumos usados na manutenção.

 Tributação na Locação por Pessoa Física

Atualmente, a tributação para pessoas físicas se limita ao Imposto de Renda, que pode chegar a 27,5%.

Com a reforma:

 A pessoa física pode se tornar contribuinte de IBS e CBS, com uma alíquota estimada de 8,4% (após a redução de 70%).

 Isso significa que a tributação total pode chegar a 35,9% (27,5% de IR + 8,4% de IBS/CBS) na pessoa física.

 Mas há uma isenção de IBS/CBS, para quem recebe até R$ 240.000 por ano (R$ 20.000/mês) e tem até três imóveis.

Caso o locador ultrapasse esse limite ou tenha mais de três imóveis alugados, ele pagará os novos tributos.

 Vale a Pena Manter Imóveis na Pessoa Física ou Criar uma Holding?

Essa resposta depende do seu perfil e estratégia.

 Pessoa física: Pode ser vantajoso se sua receita de alugueres for até R$ 240.000/ano e você tiver no máximo três imóveis alugados e não esteja na alíquota máxima de 27,5% da PF.

 Pessoa jurídica (Holding Patrimonial): Pode ser mais vantajoso para quem tem mais de 3 imóveis, ou recebe mais de R$ 20.000/mês de Aluguel, pois se torna mais barata a tributação e pode facilitar a sucessão patrimonial.

O ideal é fazer os cálculos com um contador e advogado para avaliar a melhor estratégia.

 Conclusão: O Que Muda para Locadores?

 A Reforma Tributária aumenta a tributação para locadores, mas também cria oportunidades para quem souber usar créditos tributários.

 Holding imobiliária pode ser mais vantajosa, mas é necessário fazer os cálculos.

 Pessoas físicas com poucos imóveis podem ficar isentas do novo tributo, e não tenham uma grande receita e desde que respeitem o limite de R$ 240.000/ano.

A reforma trouxe desafios, mas também oportunidades para quem souber se planejar! 

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