O Estatuto da Terra – Lei 4504/64, e o Decreto 59.566/66, regulamentam os Contratos Agrários, em especial o Arrendamento e a Parceria Rural, concernentes aos bens imóveis rurais.
Comporta ressaltar que as referidas
disciplinas se diferenciam em muito da Lei do Inquilinato, pois os contratos
rurais possuem disciplinas específicas, que muitas vezes são completamente
opostos a Legislação Locatícia Urbana.
Uma das primeiras disciplinas
específicas dessas normas se referem ao prazo mínimo dos contratos, ao
contrário da Lei do Inquilinato que a Locação pode ser feita por qualquer
prazo, o Estatuto da Terra fixa prazos mínimos, sendo 3 (três) anos para
exploração de lavoura temporária e/ou de pecuária de pequeno e médio porte; 5
(cinco) anos, exploração de lavoura permanente e/ou de pecuária de grande porte
para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal; e 7 (sete) anos nos casos em que ocorram
atividades de exploração florestal.
Ademais, ambos os contratos somente
acabam o seu prazo após a conclusão da colheita, sendo necessária a notificação
prévia, com no mínimo 6 (seis) meses de antecedência, pelo proprietário, para
que o mesmo consiga retomar a posse do seu imóvel.
Outro aspecto importante é quanto as
benfeitorias, pois um pouco diferente dos imóveis urbanos, no contrato agrário,
o Arrendatário/Parceiro, sempre terá direito à indenização das benfeitorias
necessárias e úteis; quanto as voluptuárias, somente se autorizadas pelo
proprietário, podendo no caso de indenização reter a posse do imóvel arrendado
até o pagamento integral da indenização pelo Proprietário.
No caso de Venda do imóvel arrendado, o
arrendatário sempre terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições
com terceiros, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de
que possa exercitar o direito de preferência na aquisição dentro de trinta
dias, a contar da notificação, sob pena de poder adjudicá-lo e/ou pleitear
indenização pela violação do seu direito.
A Venda do Imóvel ou a imposição de
ônus real, não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de
parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do
Vendedor.
Temos na Legislação como Deveres do
arrendador: entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato, na data
estabelecida ou segundo os usos e costumes da região; garantir ao arrendatário
o uso e gozo do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato; fazer no
imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários; pagar
as taxas, impostos, foros e toda e qualquer contribuição que incida ou venha
incidir sobre o imóvel rural arrendado, se de outro modo não houver
convencionado.
Já em relação ao Arrendatário a
legislação determina que o mesmo tem o dever de: pagar pontualmente o preço do
arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados; usar o imóvel rural,
conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como
se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual; levar ao
conhecimento do arrendador, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação
ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer, e ainda, de qualquer fato do
qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à
garantia do uso do imóvel rural; fazer no imóvel, durante a vigência do
contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário;
devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus
acessórios; salvo as deteriorações naturais ao uso regular.
O arrendatário será responsável por
qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em
relação à área cultivada, quer em relação às benfeitorias, equipamentos,
máquinas, instrumentos de trabalho e quaisquer outros bens a ele cedidos pelo
arrendador.
Também comporta ressaltar que ao final
do Contrato, o arrendatário atual deverá permitir ao futuro Arrendatário, o qual
ingressará no imóvel após a sua desocupação, que pratique todos os atos necessários à
realização dos trabalhos preparatórios para o ano seguinte.
Da mesma forma, o novo Arrendatário deverá
permitir que antigo Arrendatário, o qual está deixando a posse, realize todos
os meios indispensáveis à finalização e retirada da sua colheita
Assim sendo, diante dessas nuances
explicitadas de forma sucinta, comporta ressaltar a necessidade extrema de
cuidados nessas modalidades de contratos agrários, nos quais o proprietário entregará
a posse de seu imóvel rural de alto valor a um terceiro mediante uma remuneração,
a fim de evitar problemas futuros e não realizar um contrato com disciplinas
que violem expressamente a Lei, o que lhe poderá causar sérios prejuízos.
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