Entendimento impacta operações com holdings, reorganizações patrimoniais e planejamento sucessório rural

A Receita Federal publicou, em 25 de setembro de 2026, a Solução de Consulta COSIT nº 183/2026, trazendo importante esclarecimento sobre a tributação da transferência de imóveis rurais por pessoas físicas para integralização do capital social de empresas.

O entendimento interessa especialmente a produtores rurais, famílias que estruturam holdings patrimoniais ou rurais e empresários que pretendem transferir imóveis rurais para uma pessoa jurídica.

A conclusão da Receita é relevante porque, em determinadas situações, o ganho de capital não será calculado simplesmente pela diferença entre o valor informado na declaração de Imposto de Renda da pessoa física e o valor atribuído ao imóvel na integralização.

Para imóveis rurais adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1997, deve ser observada a sistemática específica do Valor da Terra Nua – VTN prevista na legislação do ITR.

O que decidiu a Receita Federal?

A Solução de Consulta COSIT nº 183/2026 analisou a integralização do capital de uma pessoa jurídica mediante a transferência de imóvel rural pertencente a pessoa física, quando o valor atribuído ao imóvel na operação é superior ao valor pelo qual ele constava na Declaração de Ajuste Anual do sócio.

Segundo a Receita, para imóveis rurais adquiridos a partir de 1997:

• o custo de aquisição da terra nua será o VTN declarado no DIAT do ano em que o imóvel foi adquirido; e
• o valor de alienação será o VTN declarado no DIAT do ano em que ocorrer a transferência do imóvel.

Portanto, a apuração do eventual ganho de capital passa pela comparação entre esses dois valores, e não necessariamente entre o valor histórico informado na declaração de bens da pessoa física e o valor contábil atribuído ao imóvel na empresa.

Esse é justamente o ponto mais relevante do novo posicionamento administrativo.

Por que a integralização de capital pode gerar ganho de capital?

É relativamente comum imaginar que transferir um imóvel para uma empresa da própria família ou para uma holding seria uma operação exclusivamente societária e, portanto, sem tributação.

Nem sempre é assim.

O artigo 23 da Lei nº 9.249/1995 permite que uma pessoa física transfira bens e direitos para uma pessoa jurídica, a título de integralização de capital, por dois critérios distintos:

• pelo valor constante de sua declaração de bens; ou
• pelo valor de mercado.

Quando a transferência é realizada pelo mesmo valor constante na declaração patrimonial, em regra não há diferença positiva a ser tributada.

Entretanto, quando a transferência não se faz pelo valor constante da declaração, a própria lei determina que a diferença a maior será tributável como ganho de capital (art. 23, § 2º).

É nesse ponto que surge a particularidade dos imóveis rurais.

Imóvel rural possui regra específica de ganho de capital

Para imóveis em geral, o cálculo costuma tomar como referência o custo de aquisição e o valor de alienação.

No caso de imóveis rurais adquiridos a partir de 1997, contudo, existe uma regra específica.

O artigo 19 da Lei nº 9.393/1996, que disciplina o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR, estabelece que, para fins de apuração do ganho de capital:

• o custo de aquisição corresponde ao VTN declarado no ano da aquisição; e
• o valor da venda corresponde ao VTN declarado no ano da alienação.

A norma produz efeitos desde 1º de janeiro de 1997.

A Receita Federal entendeu que essa regra especial também deve ser observada quando a transferência do imóvel não ocorre por uma compra e venda tradicional, mas pela sua entrega à pessoa jurídica para integralização de capital.

O que é o Valor da Terra Nua – VTN?

O Valor da Terra Nua representa, em termos tributários, o valor do imóvel rural — nele incluída a respectiva mata nativa — sem as benfeitorias e demais elementos relacionados à exploração econômica da propriedade.

O artigo 9º, § 1º, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001 esclarece que, para apuração do ganho de capital, o VTN não computa os custos relativos a:

• construções e instalações;
• melhoramentos;
• culturas permanentes e temporárias;
• árvores e florestas plantadas;
• pastagens cultivadas ou melhoradas.

A mesma regulamentação (art. 9º, § 2º) admite que esses custos integrem o custo para fins de ganho de capital quando não tenham sido anteriormente deduzidos como despesa de custeio da atividade rural.

Esse ponto exige especial atenção contábil e documental.

Não basta simplesmente olhar o valor global da fazenda.

É necessário separar jurídica e contabilmente terra nua, benfeitorias e investimentos realizados na propriedade.

Um exemplo ajuda a compreender

Imagine um produtor rural que tenha adquirido uma propriedade em 2005.

Na declaração do ITR daquele exercício, o imóvel possuía determinado VTN.

Vinte anos depois, em uma reorganização patrimonial, esse produtor decide constituir uma holding familiar e integralizar o imóvel no capital da empresa.

A propriedade, evidentemente, poderá ter se valorizado significativamente.

Para determinar eventual ganho de capital relativo à terra nua, porém, a sistemática indicada pela Receita exige verificar:

• o VTN declarado no DIAT do ano de aquisição;
• comparado com o VTN declarado no DIAT do ano da integralização.

Essa diferença poderá constituir o parâmetro para apuração do ganho de capital.

Assim, simplesmente comparar o valor histórico constante da declaração de Imposto de Renda com o valor atribuído às quotas societárias pode produzir uma conclusão incorreta.

E se não existir DIAT do ano da aquisição?

Esse é outro ponto relevante.

A própria Instrução Normativa SRF nº 84/2001 (art. 10, §§ 2º e 3º) prevê situação específica para a inexistência do DIAT.

Caso não tenha sido apresentado o DIAT relativo ao ano da aquisição ou da alienação, ou a ambos, devem ser utilizados os valores constantes dos respectivos documentos de aquisição e alienação.

A mesma regra é aplicável quando o contribuinte estava sujeito apenas à apresentação do Documento de Informação e Atualização Cadastral (DIAC).

Portanto, a análise exige reconstrução documental da propriedade.

Em operações envolvendo imóveis adquiridos há décadas, localizar declarações antigas de ITR, escrituras, contratos e documentação referente às benfeitorias pode ser determinante para estabelecer corretamente o custo fiscal.

E as benfeitorias realizadas durante os anos?

Outro cuidado importante envolve investimentos efetuados no imóvel.

Construção de barracões, silos, casas, instalações, cercas, sistemas de irrigação e outros melhoramentos podem representar parcela significativa do valor econômico de uma propriedade rural.

A legislação diferencia esses elementos do VTN.

Segundo a regulamentação da Receita, custos com benfeitorias que não tenham sido utilizados anteriormente como despesa da atividade rural podem ser considerados na apuração do ganho de capital.

Por outro lado, se determinado gasto já foi utilizado como custeio da atividade rural, não pode ser utilizado novamente para reduzir o ganho de capital — e, na alienação, a parcela do valor correspondente a essas benfeitorias é computada como receita da atividade rural (IN SRF nº 84/2001, art. 19, § 2º).

Do contrário, ocorreria duplicidade de aproveitamento fiscal.

É justamente nesse ponto que a integração entre advocacia tributária e contabilidade se torna especialmente importante.

A regra vale para imóveis adquiridos antes de 1997?

A situação é diferente.

O parágrafo único do artigo 19 da Lei nº 9.393/1996 estabelece regime específico para imóveis rurais adquiridos antes de 1º de janeiro de 1997.

Nesses casos, o custo de aquisição não segue a sistemática do VTN do ano da aquisição utilizada para propriedades adquiridas posteriormente. A lei determina que seja considerado o valor constante da escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249/1995.

Portanto, a data de aquisição do imóvel é uma das primeiras informações que deve ser verificada antes de qualquer planejamento.

Qual é o impacto para holdings familiares e rurais?

A decisão é particularmente importante porque imóveis rurais são frequentemente utilizados para integralizar o capital de:

• holdings patrimoniais;
• holdings familiares;
• empresas rurais;
• estruturas de planejamento sucessório;
• sociedades utilizadas para organização do patrimônio familiar.

A criação de uma holding, entretanto, não deve ser analisada apenas sob o aspecto societário.

A transferência de um imóvel para uma pessoa jurídica pode produzir consequências em diversos campos:

• IRPF e ganho de capital;
• ITBI;
• ITR;
• contabilidade societária;
• sucessão;
• tributação futura da exploração ou alienação do imóvel;
• custos de registro imobiliário.

Uma operação aparentemente simples pode gerar consequências tributárias relevantes se esses elementos não forem analisados previamente.

Integralizar pelo valor declarado significa ausência automática de imposto?

Também não é possível transformar essa afirmação em uma regra absoluta.

A Lei nº 9.249/1995 permite a integralização de bens pelo valor constante na declaração patrimonial da pessoa física. Quando adotado esse critério, as quotas recebidas devem ser registradas pelo mesmo montante.

Mas, tratando-se de imóvel rural, a operação precisa ser compatibilizada com as regras específicas aplicáveis ao VTN, ao ITR e à apuração do ganho de capital.

A Solução de Consulta nº 183/2026 justamente demonstra que a natureza rural do bem pode modificar a metodologia de cálculo que seria utilizada em relação a outros ativos.

A Solução de Consulta criou uma nova tributação?

Não.

Esse ponto é importante.

A Receita Federal não criou um novo imposto nem uma nova hipótese de incidência.

A Solução de Consulta COSIT nº 183/2026 interpreta regras que já constavam principalmente:

• no artigo 23 da Lei nº 9.249/1995;
• no artigo 19 da Lei nº 9.393/1996; e
• no artigo 10 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001.

Sua importância está em esclarecer como essas normas devem ser combinadas em uma situação concreta de integralização de capital envolvendo imóvel rural.

O planejamento deve começar antes da transferência do imóvel

A principal consequência prática do entendimento é preventiva.

Antes de integralizar uma fazenda ou propriedade rural em uma empresa, é recomendável levantar, entre outros documentos:

• data e instrumento de aquisição do imóvel;
• declarações históricas de ITR;
• DIAT do ano da aquisição;
• VTN declarado ao longo dos anos;
• Declarações de Ajuste Anual do proprietário;
• documentação das benfeitorias existentes;
• comprovantes dos investimentos realizados;
• escrituração da atividade rural;
• situação registral e cadastral da propriedade;
• valor pelo qual o bem será integralizado na empresa.

Somente depois desse levantamento é possível simular adequadamente as consequências tributárias da operação.

Conclusão

A Solução de Consulta COSIT nº 183/2026 reforça um aspecto que muitas vezes passa despercebido no planejamento patrimonial rural: o valor constante na declaração de Imposto de Renda da pessoa física nem sempre será, isoladamente, o parâmetro correto para calcular o ganho de capital envolvendo uma propriedade rural.

Para imóveis adquiridos a partir de 1997, a Receita reafirmou a aplicação da sistemática específica do Valor da Terra Nua declarado no DIAT, tanto para identificação do custo fiscal quanto para determinação do valor de alienação da terra nua.

Em operações envolvendo holdings familiares, reorganização patrimonial ou planejamento sucessório, isso significa que a estrutura societária deve ser precedida de uma análise tributária e documental.

Planejamento patrimonial não é simplesmente transferir imóveis para uma empresa. É estruturar juridicamente a operação antes que ela produza consequências tributárias indesejadas.

Para uma análise individualizada, especialmente em operações envolvendo imóveis rurais, holdings e planejamento sucessório, recomenda-se a avaliação conjunta dos aspectos jurídicos, tributários, contábeis e registrais.

Carminatti & Dangui Advogados Associados
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