A transferência de imóveis para uma holding familiar ou empresa imobiliária pode representar uma etapa importante da organização patrimonial. Entretanto, o custo do ITBI frequentemente gerava dúvidas sobre a viabilidade da operação, especialmente quando a sociedade tinha como principal fonte de receita a locação ou a comercialização de imóveis.
O julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, no Recurso Extraordinário 1.495.108, modifica esse cenário. Conforme o resultado divulgado, o STF decidiu, por 9 votos a 2, que a atividade imobiliária preponderante não impede a imunidade na transferência de imóveis destinada à integralização de capital social. A conclusão favorece a organização empresarial e patrimonial, mas exige atenção ao valor efetivamente integralizado e à regularidade da operação.
- ✓A atividade imobiliária preponderante não impede a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social.
- ✓A proteção recai sobre o valor efetivamente integralizado; parcela destinada à reserva de capital não recebe a mesma proteção (Tema 796).
- ✓O ITBI pago anteriormente pode ser revisto, mas não há devolução automática — cada caso depende de documentação e fundamento da cobrança.
- ✓Até 20/10/2026 o acórdão final não havia sido disponibilizado: redação da tese e eventual modulação ainda pendentes.
Quem pode aproveitar a imunidade do ITBI
A Constituição, em seu artigo 156, § 2º, inciso I, estabelece a imunidade do ITBI para a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O dispositivo também contempla transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas e prevê uma ressalva relacionada à atividade imobiliária preponderante. A controvérsia consistia em definir a quais operações essa ressalva se aplicava.
No voto do relator, ministro Edson Fachin, a restrição relativa à atividade imobiliária alcança as reorganizações societárias mencionadas na segunda parte do dispositivo, sem afastar a imunidade na realização de capital. A fundamentação também relaciona a proteção constitucional ao estímulo à capitalização e ao desenvolvimento das empresas.
Isso permite compreender quem pode ser beneficiado:
O ponto determinante é a natureza da transferência. O entendimento favorece a entrega do imóvel em pagamento de capital subscrito, inclusive em aumento de capital de empresa já existente. Não transforma todas as aquisições imobiliárias dessas sociedades em operações imunes. A compra de um imóvel pela holding, por exemplo, não se confunde com a sua integralização por um sócio. Essa é uma consequência da distinção adotada no julgamento.
Também não se deve aplicar automaticamente a conclusão a fusões, incorporações, cisões e extinções de sociedades. Essas operações pertencem à outra hipótese constitucional, para a qual permanece relevante a ressalva da atividade preponderante, conforme a interpretação defendida pela maioria.
Os impactos para as holdings familiares e patrimoniais
Para as holdings familiares que recebem imóveis destinados à locação, o resultado enfrenta uma objeção recorrente: a negativa da imunidade justamente porque a sociedade explora economicamente o patrimônio imobiliário. A orientação permite estruturar a análise a partir da efetiva integralização, sem que a receita de aluguéis seja, isoladamente, motivo para excluir a proteção.
Essa maior previsibilidade pode favorecer projetos de sucessão, administração conjunta de imóveis e organização das participações familiares. Trata-se de uma consequência prática do entendimento, e não de uma conclusão de que toda família deva constituir uma holding. A conveniência depende do patrimônio, dos objetivos dos sócios, dos custos de manutenção e dos efeitos tributários ao longo do tempo.
Valor integralizado e valor de mercado são questões distintas
O Tema 1.348 precisa ser interpretado em conjunto com o Tema 796 do STF. Neste último, o Tribunal estabeleceu que a imunidade não alcança o valor dos bens que ultrapasse o limite do capital social a ser integralizado. Portanto, o reconhecimento da imunidade para empresas imobiliárias não elimina esse limite.
O inteiro teor do acórdão do Tema 796 ajuda a compreender a distinção. Na situação examinada, havia parcela destinada à formação de reserva de capital, além do montante aplicado à integralização das quotas. O voto vencedor de Alexandre de Moraes afastou a extensão da imunidade àquela parcela excedente. Ingresso de patrimônio na empresa e realização de capital social não são expressões equivalentes.
Considere um exemplo hipotético: um imóvel é transferido por R$ 2 milhões, mas apenas R$ 500 mil são destinados ao capital social, enquanto R$ 1,5 milhão é registrado como reserva de capital. Nesse desenho, a parcela destinada à reserva não recebe a mesma proteção constitucional do montante integralizado. A atividade da empresa e a destinação do valor são questões distintas.
Outra situação merece tratamento próprio: o imóvel consta na declaração de bens da pessoa física por R$ 500 mil, vale aproximadamente R$ 2 milhões no mercado e é transferido à sociedade por R$ 500 mil, integralmente destinados ao capital social, sem reserva.
A legislação federal admite que pessoas físicas transfiram bens à pessoa jurídica, para integralização de capital, pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado. Se a transferência ocorrer por valor superior ao declarado, a diferença positiva fica sujeita à tributação como ganho de capital, observadas as regras aplicáveis. Essa previsão está no artigo 23 da Lei 9.249/1995.
Os municípios podem sustentar que a diferença entre o valor de mercado e o capital integralizado constitui excedente tributável.
O contribuinte, por sua vez, pode argumentar que todo o valor juridicamente atribuído à contribuição foi utilizado para realizar capital e que a valorização não contabilizada como reserva não reproduz a situação do Tema 796.
Essa distinção constitui uma linha argumentativa que exige exame do ato societário, da contabilidade, da avaliação municipal e da jurisprudência aplicável. O Tema 1.348 resolve a controvérsia sobre atividade preponderante; não autoriza anunciar, por si só, que toda diferença entre valor histórico e valor de mercado ficou imune ou passou a ser automaticamente tributável.
Por isso, seria impreciso divulgar que basta integralizar o imóvel pelo valor da declaração de Imposto de Renda para afastar qualquer cobrança municipal. Também seria inadequado afirmar que toda valorização de mercado constitui, necessariamente, reserva de capital.
Quando houver parcela efetivamente sujeita ao ITBI, a apuração de sua base também deve respeitar os parâmetros jurídicos próprios. No Tema 1.113, o STJ afastou a utilização automática de valor de referência unilateral e reconheceu que a revisão do valor declarado exige procedimento administrativo adequado. Esse precedente trata da quantificação do imposto e não amplia, por si, a imunidade constitucional.
Para o planejamento patrimonial, a consequência é concreta: a escolha do valor de transferência precisa considerar conjuntamente ITBI, eventual ganho de capital, registros contábeis e efeitos de uma futura alienação. Elevar o valor integralizado para aproximá-lo do mercado pode produzir consequências em outros tributos. Manter o custo histórico também exige avaliar os riscos da cobrança municipal e os efeitos futuros da operação.
Vantagens da decisão e pontos de atenção
O resultado apresenta vantagens relevantes:
- ✓Reduz uma restrição baseada no setor econômico da sociedade.
- ✓Aumenta a previsibilidade da capitalização com imóveis.
- ✓Permite revisar operações cujo ITBI foi exigido exclusivamente em razão da atividade imobiliária.
As críticas ao entendimento também precisam ser conhecidas. Na divergência, Gilmar Mendes sustentou que a ressalva constitucional alcança tanto a integralização quanto as reorganizações societárias. Seu voto destacou o histórico da norma e o risco de transformar a imunidade em instrumento de planejamento incompatível com sua finalidade. Flávio Dino acompanhou essa interpretação restritiva.
Sob a perspectiva prática, a ampliação da imunidade pode deslocar parte dos conflitos para a avaliação dos imóveis, a identificação de excedentes e a verificação da realidade das operações. Essa é uma projeção de risco, e não uma consequência obrigatória para toda holding.
A fiscalização permanece possível. No voto-vista de Alexandre de Moraes, a imunidade não protege transferências fictícias, simuladas ou estranhas à efetiva realização de capital. A apuração, contudo, deve considerar provas e particularidades do caso; o risco abstrato de fraude não justifica excluir todas as empresas imobiliárias.
A documentação deve demonstrar a correspondência entre o capital subscrito, o imóvel entregue, a atribuição das quotas ou ações e os lançamentos contábeis. A existência de uma holding familiar ou a busca lícita de eficiência tributária não dispensam essa coerência.
É possível restituir o ITBI pago nos últimos cinco anos
Os artigos 165 e 168 do Código Tributário Nacional fundamentam a restituição do tributo indevido e estabelecem, como regra aplicável ao pagamento indevido, o prazo de cinco anos contado da extinção do crédito, normalmente pelo pagamento. O julgamento posterior não reabre automaticamente um prazo já encerrado. Cada recolhimento precisa ser examinado individualmente.
A situação mais diretamente relacionada ao Tema 1.348 é a da sociedade que recebeu imóvel para efetiva integralização e pagou ITBI porque o município negou a imunidade com fundamento na atividade de compra, venda ou locação.
Já o imposto recolhido sobre parcela destinada à reserva de capital exige outra análise. O mesmo vale para pagamentos decorrentes de discussão sobre valor de mercado: a tese referente à atividade preponderante não resolve automaticamente esses fundamentos de cobrança.
Esse conjunto permite identificar quem possui legitimidade para pedir, qual foi o motivo da exigência e se a restituição pretendida seria integral ou parcial.
Também devem ser examinados eventual decisão judicial definitiva sobre a operação e os efeitos temporais do julgamento. Modulação significa a possibilidade de o Tribunal delimitar a aplicação de sua orientação no tempo. Na documentação consultada, não foi possível confirmar deliberação final sobre esse ponto; portanto, não se deve afirmar nem restituição irrestrita nem limitação temporal já estabelecida.
A definição da via administrativa ou judicial depende da documentação e do histórico do caso. A existência de prazo próximo ao encerramento merece avaliação específica: esperar a publicação do acórdão não deve ser tratado como medida que, por si só, preserva o direito à recuperação.
O julgamento oferece uma oportunidade relevante para revisar planejamentos e cobranças anteriores. Seu alcance, porém, depende de três perguntas:
Para empresários, investidores e famílias, a decisão fortalece a organização patrimonial juridicamente estruturada. A segurança do planejamento continuará dependendo da integração entre os atos societários, a contabilidade e a análise tributária — inclusive para distinguir um excedente efetivo de uma simples diferença de avaliação.
Fontes e documentos consultados
- §STF — Tema 1.348 — RE 1.495.108 — andamento oficial e registros do julgamento.
- §STF — RE 796.376 — inteiro teor do acórdão do Tema 796.
- §Voto do ministro Edson Fachin no RE 1.495.108.
- §Voto-vista do ministro Alexandre de Moraes no RE 1.495.108.
- §Voto divergente do ministro Gilmar Mendes.
- §Voto do ministro Flávio Dino.
- §STJ — Tema Repetitivo 1.113.
- §Constituição Federal, artigo 156, § 2º, inciso I.
- §Lei 9.249/1995, artigo 23.
- §Código Tributário Nacional, artigos 165 e 168.
