Ação de Despejo: entenda o processo e como evitá-lo

A ação de despejo pode trazer grandes problemas para as pessoas, principalmente em tempos de crise econômica aguda, como a que estamos passando decorrente da pandemia.

Muitos locatários podem passar por isso quando deixam de pagar seus aluguéis ou descumprem regras contratuais de locação inerentes ao contrato entre as partes.

Trata-se de uma medida extrema, onde, todas as formas de negociação para a desocupação dos imóveis não surtiram efeito e o inquilino não quer deixar o imóvel.

Logo, vamos explicar abaixo como isso tudo funciona nos seguintes tópicos, esclarecendo pontos como:

1. O que é a ação de despejo?
2. O que pode causar a ação de despejo?
3. O que é a ordem de despejo e quando ela pode ser acionada?
4. Recebi um mandado judicial de uma ação de despejo, o que devo fazer?
5. Caução nas ações de despejo por falta de pagamento.
6. Diferença entre direito por falta de pagamento e por descumprimento de cláusula do contrato de locação.

O que é a ação de despejo?

As ações de despejo foram criadas essencialmente para regular a desocupação de imóveis urbanos ou rurais, objeto de contratos de locação.

Tais ações são previstas no artigo 5º e 59 a 66 da Lei 8245/91, e demais alterações trazidas pela Lei 12112/2009, as quais tratam de todos os procedimentos, direitos e obrigações a serem observados nesses casos.

A ação de despejo, trata-se, portanto, de um processo judicial para que o locador possa recuperar a posse do seu imóvel que foi locado e que por motivos justos deve ser devolvido ao proprietário.

O que pode causar a ação de despejo?

Os principais fatores que ensejam uma ação judicial de despejo são:

1. Atrasos ou falta de pagamento pelo locatário, dos valores dos aluguéis e demais taxas inerentes ao imóvel locado;
2. Irregularidades quanto à observância das cláusulas contratuais de locação, seja com relação a destinação do imóvel, danos físicos, vedação à sublocação, descumprimento de regras condominiais;
3. Casos de falecimento do locatário sem que haja herdeiro responsável;
4. Casos de descumprimento de acordos entre as partes em questões que já vinham sendo discutidas na esfera extrajudicial;
5. Casos de necessidade de realizar obras essenciais para a habitação e o locatário não quer deixar o imóvel;
6. Casos de requisição do imóvel para moradia própria ou de seu cônjuge. Dentre outras.

O que é a ordem de despejo e quando ela pode ser acionada?

As ações de despejo costumam gerar muito conflito, logo recomenda-se a via consensual antes de iniciar as medidas judiciais.

Porém, quando não há mais formas de o locatário deixar o imóvel é necessário fazer o ajuizamento da ação de despejo para que o Juiz determine a ordem de despejo, a qual deve ser cumprida no prazo de 30 dias.

Logo, a ordem de despejo é o comando judicial para que o locatário deixe o imóvel. Dependendo da situação da demanda, conforme as características do imóvel e do que se discute, é possível o pedido liminar para que o imóvel seja desocupado, por exemplo, risco de desabamento que exija uma decisão rápida.    

Recebi um mandado judicial de uma ação de despejo, o que devo fazer?

Ao receber uma ordem judicial de despejo significa que há uma demanda judicial contra o locatário e esse deve vir ao processo, representado por um advogado para defender seus direitos.

Conforme citamos acima, a lista de situações que podem ensejar um despejo é grande. Diante disso, mesmo com o mandado judicial o locatário pode:

1. Procurar o locador e tentar novamente resolver as questões em discussão, realizando uma composição para apresentar no processo;
2. Fazer sua defesa judicial através de seu advogado demonstrando os motivos de fato e de direito que possam mantê-lo no imóvel;
3. Em se tratando de débitos em atraso, poderá fazer a caução dos valores correspondentes para afastar a obrigação de deixar o imóvel.

Caução nas ações de despejo por falta de pagamento

Para que o locatário possa permanecer no imóvel, quando existe contra ele uma ação de despejo, em se tratando de débitos em atraso, além do pagamento com os respectivos encargos legais, nos termos do artigo 64 da Lei 8245/91, exigirá o depósito em caução no valor correspondente de 6 a 12 meses do valor do aluguel.

Tal movimento fará com que o contrato de locação continue ativo, pelo fato do locatário ter purgado a mora.

Lembrando que as ações de despejo podem recair sobre locatários pessoas jurídicas, como comércios, indústrias, escolas, hospitais, dentre outras.

Diferença entre direito por falta de pagamento e por descumprimento de cláusula como contrato de locação

Conforme citamos acima, há a possibilidade de ajuizar ações de despejo por falta de pagamentos dos aluguéis ou demais taxas que recaem sobre o imóvel e que estão previstas contratualmente. Nessas ações, quando o locatário afasta a mora através do pagamento de todos os débitos, bem como, o pagamento da caução, poderá permanecer no imóvel.

Já quanto às ações de despejo por descumprimento de demais cláusulas contratuais, como por exemplo, uma obra irregular que o locatário tenha realizado sem consentimento do proprietário, término do prazo de locação ou a necessidade de obras emergenciais estruturais, indispensáveis para a habitação do imóvel, é muito provável que o Juízo irá determinar a desocupação do imóvel com a resolução do contrato.

Por fim, a ação de despejo para que possa ter andamento deve observar os direitos e obrigações tanto do locador quanto do locatário, razão pela qual é necessário o suporte de um profissional especializado no assunto, de forma a evitar maiores prejuízos.

Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.