Muita gente tem o sonho de comprar o próprio imóvel, mas muitos estão em outros projetos e vão na contramão de outros, na tentativa de vender o seu imóvel. O que há em comum entre os dois é que ambos esbarram em um problema bem comum: a documentação. Além disso, é preciso estar atento a vários outros detalhes para que não haja problema nem para o comprador, nem para o vendedor do imóvel.🏫
Para quem está em busca do imóvel, o primeiro passo é saber que tipo de imóvel você quer, para eliminar algumas opções. Para quem está pensando em vender, é importante observar com mais detalhes os preços do mercado e ficar atento à documentação‼
> Como fazer um contrato de compra e venda
Antes de tudo, é preciso estar atento ao contrato, afinal, é a partir dele que todos os documentos previstos serão listados para o comprador e para quem está vendendo o imóvel. Esse documento precisa ser feito com a orientação de um advogado especialista, para que não haja erros e para que problemas futuros não venham a acontecer. O que menos se quer na venda de um imóvel é problema contratual. Para quem compra e para quem vende, resolver tudo quanto antes, sem muita burocracia, mas sem riscos no futuro é o desejo maior. 😉
No contrato de compra e venda deve conter os dados básicos do vendedor e do comprador, como nome completo, RG, CPF ou CNPJ e título eleitoral, além da profissão. Também deve constar o valor do imóvel – essa informação é básica -, além da forma de pagamento, para que fique claro como se dará o processo da transação (pode ser à vista, financiado por meio de bancos ou por meio de construtora própria).👥
Se houver financiamento, é importante esclarecer no contrato o valor da entrada, o prazo e o valor das parcelas e também os juros, se houver. As multas, em casos de rescisão, atraso na entrega do imóvel ou até mesmo se o imóvel for entregue diferente do que foi estabelecido, também devem estar dentro do contrato.🖋
Por fim, se o imóvel for vendido junto com a mobília é importante constar no contrato tudo que está dentro dele, além das condições em que foram vendidos, para que não haja problemas após a venda e para que o valor final do imóvel seja justificado com o que também está dentro dele. É importante, ainda, não esquecer da comissão do corretor ou da imobiliária, caso essa transação tenha sido feita por intermédio de um deles. Como exige bastante informação e detalhes que precisam realmente constar no contrato, a busca por um advogado é fundamental para não deixar brechas nem dúvidas para o comprador e para o vendedor.📋
É importante também buscar referências de construtoras e incorporadoras para verificar a sua idoneidade do imóvel. Observe os projetos em que ela está envolvida, quais os empreendimentos que já fez, a situação fiscal com o governo e também se possui débitos. Saber se outros empreendimentos foram entregues no prazo também é muito importante para quem está comprando um imóvel, dessa forma é mais fácil garantir a confiança na compra. 🏢
> Documentos necessários
Pensar nos documentos necessários para compra e venda de imóveis não é algo tão simples, pois envolve não apenas os documentos do comprador e vendedor, mas também os documentos do imóvel. É importante ficar atento porque nem todos os documentos são obrigatórios, mas alguns são mais comuns de serem solicitados e levando eles em consideração, os riscos contratuais podem ser evitados.😃
Vamos começar pela documentação do proprietário. O primeiro passo é fazer uma consulta para saber qual a situação civil, financeira e também judicial. Para isso será necessária a cópia do CPF e RG, além de outros documentos:🔽
- Certidão de nascimento ou casamento para comprovar o estado civil e também para observar algumas ações necessárias. Por exemplo: se o vendedor for casado, o cônjuge também precisa autorizar a negociação. No caso de ser divorciado ou divorciada, mas com filhos, é preciso também fazer uma avaliação se aquele imóvel está em alguma herança;☑
Se o vendedor for uma pessoa jurídica, outros documentos ainda são necessários:
- Cópia autenticada do estatuto ou contrato social na Junta Comercial;📄
- Alterações contratuais ou estatutárias também registrados na Junta Comercial;📃
- Certidão Simplificada atualizada com a data da última modificação do contrato social;📑
E para ambos os casos acima, outros documentos ainda são necessários:
- Certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho e Federal.📇
- Certidão negativa de débitos tributários municipais, estaduais e federais, que pode ser retirada na Secretaria de Fazenda dos Entes;📋
- Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);🖊
- Certidões judiciais estaduais também são necessárias; O objetivo é analisar se o proprietário está com algum processo ou protesto em andamento contra si.☑
No caso do comprador, uma série de outros documentos também precisam ser entregues para a aquisição do imóvel, principalmente se essa compra for feita por financiamento. De modo geral, alguns documentos são mais recorrentes e já podem ser separados com antecedência:👇
- Cópias de RG e CPF;✔
- Certidão de casamento ou nascimento;✔
- Cópias dos três últimos comprovantes de renda;✔
- Certidão de quitação de impostos federais, se o comprador for comerciante;✔
- Certidões negativas de ações cíveis, da Justiça Federal, entre outros.✔
Se você for usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada no imóvel, outros documentos também serão necessários:😉
- Cópia da carteira de trabalho;✔
- Extrato das contas do FGTS com registros dos 2 anos anteriores;✔
- Autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS;✔
- Declaração de primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).✔
> Documentação do imóvel
Para finalizar, é importante lembrar que o imóvel também apresenta uma série de documentações que não devem ser esquecidas no momento da compra e venda. Entre os principais documentos que precisam ser entregues estão a certidão atualizada de registro do imóvel (Matrícula Atualizada), que comprove qual é a situação atual do imóvel; certidão de ônus reais, comprovando a disponibilidade do imóvel; certidão de quitação fiscal e guias de IPTU pagas; e declaração de quitação de obrigações condominiais, para ter a certeza que nenhuma pendência ficará para o comprador do imóvel.📃
Em caso de dúvidas, que sempre vão existir, não deixe de buscar um advogado especialista que vai ajudar a separar toda a documentação necessária, sem deixar faltar nada que precisa para você vender ou comprar o seu imóvel. Você evita perder tempo, além de também garantir que todo o processo se dará da forma mais correta e rápida possível, evitando dores de cabeça no futuro.✍
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