O Estatuto da Terra – Lei 4504/64, e o Decreto 59.566/66, regulamentam os Contratos Agrários, em especial o Arrendamento e a Parceria Rural, concernentes aos bens imóveis rurais.
Comporta ressaltar que as referidas disciplinas se diferenciam em muito da Lei do Inquilinato, pois os contratos rurais possuem disciplinas específicas, que muitas vezes são completamente opostos a Legislação Locatícia Urbana.
Uma das primeiras disciplinas específicas dessas normas se referem ao prazo mínimo dos contratos, ao contrário da Lei do Inquilinato que a Locação pode ser feita por qualquer prazo, o Estatuto da Terra fixa prazos mínimos, sendo 3 (três) anos para exploração de lavoura temporária e/ou de pecuária de pequeno e médio porte; 5 (cinco) anos, exploração de lavoura permanente e/ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal; e 7 (sete) anos nos casos em que ocorram atividades de exploração florestal.
Ademais, ambos os contratos somente acabam o seu prazo após a conclusão da colheita, sendo necessária a notificação prévia, com no mínimo 6 (seis) meses de antecedência, pelo proprietário, para que o mesmo consiga retomar a posse do seu imóvel.
Outro aspecto importante é quanto as benfeitorias, pois um pouco diferente dos imóveis urbanos, no contrato agrário, o Arrendatário/Parceiro, sempre terá direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis; quanto as voluptuárias, somente se autorizadas pelo proprietário, podendo no caso de indenização reter a posse do imóvel arrendado até o pagamento integral da indenização pelo Proprietário.
No caso de Venda do imóvel arrendado, o arrendatário sempre terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de preferência na aquisição dentro de trinta dias, a contar da notificação, sob pena de poder adjudicá-lo e/ou pleitear indenização pela violação do seu direito.
A Venda do Imóvel ou a imposição de ônus real, não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do Vendedor.
Temos na Legislação como Deveres do arrendador: entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato, na data estabelecida ou segundo os usos e costumes da região; garantir ao arrendatário o uso e gozo do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato; fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários; pagar as taxas, impostos, foros e toda e qualquer contribuição que incida ou venha incidir sobre o imóvel rural arrendado, se de outro modo não houver convencionado.
Já em relação ao Arrendatário a legislação determina que o mesmo tem o dever de: pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados; usar o imóvel rural, conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual; levar ao conhecimento do arrendador, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer, e ainda, de qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural; fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário; devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus acessórios; salvo as deteriorações naturais ao uso regular.
O arrendatário será responsável por qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em relação à área cultivada, quer em relação às benfeitorias, equipamentos, máquinas, instrumentos de trabalho e quaisquer outros bens a ele cedidos pelo arrendador.
Também comporta ressaltar que ao final do Contrato, o arrendatário atual deverá permitir ao futuro Arrendatário, o qual ingressará no imóvel após a sua desocupação, que pratique todos os atos necessários à realização dos trabalhos preparatórios para o ano seguinte.
Da mesma forma, o novo Arrendatário deverá permitir que antigo Arrendatário, o qual está deixando a posse, realize todos os meios indispensáveis à finalização e retirada da sua colheita
Assim sendo, diante dessas nuances explicitadas de forma sucinta, comporta ressaltar a necessidade extrema de cuidados nessas modalidades de contratos agrários, nos quais o proprietário entregará a posse de seu imóvel rural de alto valor a um terceiro mediante uma remuneração, a fim de evitar problemas futuros e não realizar um contrato com disciplinas que violem expressamente a Lei, o que lhe poderá causar sérios prejuízos.
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